Seguro de riesgo del constructor: cómo proteger una obra en construcción

El seguro de riesgo del constructor (builder's risk insurance) es una póliza de propiedad para un edificio u otra estructura mientras se construye, se renueva o se amplía. Cubre la estructura, los materiales almacenados para ella y, a menudo, las estructuras temporales como los andamios, contra incendio, viento, robo, vandalismo y riesgos similares; pero termina cuando la obra se concluye o se ocupa, y normalmente excluye la mano de obra defectuosa y las herramientas propias del contratista. Quién debe comprarlo es una cuestión del contrato, y equivocarse en esa cuestión es la forma más común de que una obra se quede sin seguro.

Qué cubre la póliza

El formulario ISO de cobertura de riesgo del constructor, CP 00 20, cubre un edificio o estructura en construcción, incluidos sus cimientos, y los materiales, suministros y equipo destinados a formar parte de él, cuando están en la obra o dentro de una distancia indicada de ella. Muchos formularios de aseguradoras agregan las estructuras temporales y, por endoso, los costos indirectos (soft costs) y otros extras similares. La cobertura suele emitirse sobre valor terminado (completed value): el límite debe igualar el valor final de la estructura, incluidos los accesorios permanentes, no el valor del día en que arranca la póliza.

Las aseguradoras describen la misma cobertura con sus propias palabras. Travelers dice que el riesgo del constructor cubre el costo de reparar o reponer materiales en la estructura cubierta, y enumera incendio, viento, robo, derrumbe, rayo, granizo, explosión y vandalismo, con cobertura de inundación o desastre natural disponible según la zona. Como bienes protegidos menciona la estructura, los materiales en la obra o en tránsito, el equipo en espera de instalarse o ya instalado, la mano de obra razonable, los gastos generales y la utilidad, y otros costos del proyecto como los derechos de permiso de construcción. Nationwide enumera endosos opcionales para terremoto, inundación, avería y pruebas de equipo, retroceso de drenaje, limpieza de contaminantes, ordenanza o ley (ordinance or law), gastos de agilización y extensiones similares. Liberty Mutual describe el riesgo del constructor como protección para estructuras y materiales durante proyectos de construcción.

Quién lo compra

Nada en el mercado de seguros le asigna el riesgo del constructor a una parte en particular. Lo decide el contrato de construcción. Bajo las condiciones generales AIA A201, el seguro de propiedad de riesgo del constructor es por defecto responsabilidad del dueño, salvo que el contrato diga otra cosa, y otras familias de contratos y muchos contratos redactados por los dueños lo ponen a cargo del contratista general. En la práctica:

Lo compre quien lo compre, la póliza debe listar al dueño, al contratista general y a los subcontratistas como asegurados nombrados, con renuncias a la subrogación entre ellos (renuncia a la subrogación en contratos), y al prestamista como acreedor hipotecario o beneficiario de pérdida. Los proyectos grandes pueden usar un programa consolidado (wrap-up) (programas wrap-up) que incluya el riesgo del constructor. Lea primero la cláusula de seguros del contrato (requisitos de seguro en contratos).

Qué excluye o limita

• Mano de obra defectuosa, errores de diseño y materiales defectuosos. Los formularios estándar excluyen el costo de corregir el defecto mismo. Algunas aseguradoras ofrecen por endoso una cobertura limitada del daño resultante.
• Herramientas y equipo del contratista. El formulario de riesgo del constructor no los cubre automáticamente. Vea seguro de equipo de contratistas.
• Inundación, terremoto y tormenta con nombre. A menudo están excluidos, sujetos a sublímite o a un deducible alto, salvo que se agreguen (deducibles por tormenta con nombre, seguro comercial contra inundación).
• Robo de materiales de construcción. A menudo limitado, o condicionado a seguridad en la obra o almacenamiento documentado.
• Excavación, nivelación y relleno, terreno y agua. Normalmente excluidos.
• Daño por agua no causado por un riesgo nombrado. Los suscriptores suelen preguntar por sistemas de detección de fugas y cierre automático de agua, porque las fugas y las tuberías reventadas son un tipo de pérdida frecuente y costoso en construcción.
• Ordenanza o ley. El costo adicional de reconstruir conforme al código vigente después de una pérdida no está cubierto salvo que se compre (cobertura de ordenanza o ley).

Costos indirectos y retraso

Un incendio durante la obra cuesta más que el material quemado. El dueño sigue pagando intereses del préstamo, impuestos prediales y condiciones generales extendidas, y pierde la renta o las ventas esperadas durante el retraso. El formulario básico de riesgo del constructor no cubre esto. Un endoso de retraso en la terminación (delay in completion) o de costos indirectos sí lo cubre, sujeto a un periodo de espera y a un límite. Si usted construye con dinero prestado, pídalo, y dimensiónelo según las condiciones del préstamo.

Ejemplo práctico (hipotético)

Digamos que un dueño construye una bodega de $4.2 millones con un préstamo de construcción de $3 millones al 8% de interés. El préstamo cuesta $20,000 al mes en intereses, y los costos extendidos de obra del contratista general son de $15,000 al mes. El dueño compra una póliza de riesgo del constructor sobre valor terminado por $4.2 millones con un endoso de costos indirectos.

• Un incendio en el noveno mes destruye la estructura de madera y retrasa la terminación tres meses.
• La póliza paga la reconstrucción del trabajo cubierto, menos el deducible.
• La cobertura de costos indirectos, si aplica después de su periodo de espera, puede pagar los intereses adicionales y los costos extendidos de obra. Por tres meses son $105,000 ($60,000 de intereses más $45,000 de costos de obra), sujeto a límites.
• Sin el endoso, el dueño paga los $105,000 de su bolsillo.

Las cifras son inventadas para ilustrar; los límites, los periodos de espera y la tarificación varían según la aseguradora.

Cuándo termina la cobertura

El riesgo del constructor es temporal. El formulario ISO termina la cobertura con el primero de varios hechos, entre ellos el vencimiento de la póliza, la aceptación de la propiedad por parte del comprador, el cese del interés del asegurado, el abandono del proyecto, cierto número de días después de terminada la construcción, y la ocupación o el uso previsto del edificio. Revise los días en su edición. Los errores clásicos:

1. La obra se atrasa. La póliza vence en la fecha original mientras el techo sigue abierto. Las extensiones deben cotizarse desde el inicio.
2. El inquilino se muda antes. La ocupación parcial puede terminar la cobertura mientras el trabajo continúa. Pregunte por un endoso de permiso para ocupar (permission to occupy).
3. No hay póliza permanente. El dueño necesita una póliza de propiedad comercial que entre en vigor el día en que termina el riesgo del constructor (seguro de propiedad comercial). Un edificio terminado y vacío plantea además las cuestiones del seguro para edificios desocupados.

Cómo se fija el precio

La prima depende del valor terminado del proyecto, el tipo de construcción (madera, mampostería, acero), la duración, la ubicación y su exposición a tormentas, inundaciones o incendios forestales, el deducible y la protección de la obra: cercas, vigilancia, guardia contra incendios, controles de agua y rociadores instalados desde temprano. La construcción con estructura de madera generalmente recibe más atención del suscriptor por incendio y agua que la construcción no combustible. Para cotizar se necesitan la descripción del proyecto, el presupuesto, el calendario y la experiencia del contratista.

Lista de verificación para comprar

1. Lea el contrato para saber quién debe comprar el riesgo del constructor, el límite mínimo y los endosos exigidos.
2. Fije el límite en el valor terminado, incluidos los materiales que aporta el dueño y las órdenes de cambio.
3. Confirme que todas las partes están nombradas, que el prestamista aparece y que hay renuncias a la subrogación.
4. Pregunte por costos indirectos, retraso en la terminación, ordenanza o ley, inundación y tormenta con nombre.
5. Revise el límite de robo, las reglas de almacenamiento en la obra y las condiciones de daño por agua.
6. Planee la fecha de vencimiento, el derecho a extensiones y el traspaso al seguro permanente.

Puntos clave

• El riesgo del constructor cubre una estructura y sus materiales en construcción sobre valor terminado, y termina con la conclusión o la ocupación.
• El contrato decide quién lo compra; confírmelo antes del primer desembolso y nombre a todas las partes con interés asegurable.
• La mano de obra defectuosa, las herramientas del contratista, la inundación y el terremoto, y los costos indirectos normalmente requieren un tratamiento aparte.
• El tiempo es el riesgo silencioso. Los retrasos, la ocupación anticipada y el hueco antes de la cobertura permanente son donde ocurren las pérdidas sin seguro.