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Seguro de propiedad comercial: qué cubre y qué no
Cómo funciona la póliza ISO estándar de propiedad comercial: bienes cubiertos, causas de pérdida, extensiones y sus límites, valuación y los huecos por cerrar.
El seguro de propiedad comercial (commercial property insurance) paga la pérdida o el daño físico directo a los edificios, el equipo, el inventario y otros bienes que su negocio posee o debe asegurar, cuando el daño lo causa una causa de pérdida nombrada en la póliza. Bajo el formulario ISO estándar (CP 00 10, Building and Personal Property Coverage Form), lo que usted cobra en realidad depende de tres cosas que fija la página de declaraciones: qué causas de pérdida están cubiertas, cómo se valúa la pérdida y qué límite compró. Los formularios manuscritos y los propios de cada aseguradora difieren, así que lea su póliza contra lo que sigue.
Cómo se arma la póliza
Una póliza de propiedad comercial es una parte de cobertura construida por piezas. La página de declaraciones lista las ubicaciones, los límites, los deducibles, la base de valuación y el porcentaje de coaseguro. Las condiciones comunes de la póliza (cancelación, cambios) y las Condiciones de Propiedad Comercial (CP 00 90) aplican a todo. Luego vienen uno o más formularios de cobertura, un formulario de causas de pérdida y los endosos. Si quiere ver cómo se apilan las piezas, cómo leer una póliza comercial lo explica paso a paso, y los formularios ISO detrás del texto de la mayoría de las aseguradoras son la razón por la que las pólizas de aseguradoras distintas se parecen tanto.
Los formularios de cobertura ISO que verá con más frecuencia:
| Formulario | Qué hace |
|---|---|
| CP 00 10 | Edificio y bienes muebles (Building and Personal Property): el formulario central para edificios y contenidos |
| CP 00 20 | Riesgo del constructor (Builders Risk): edificios en construcción o renovación |
| CP 00 30 | Ingresos del negocio (y gastos extraordinarios) (Business Income and Extra Expense): ingresos perdidos y costos adicionales después de una pérdida cubierta |
| CP 00 32 / CP 00 50 | Ingresos del negocio sin gastos extraordinarios / Solo gastos extraordinarios |
| CP 10 10, 10 20, 10 30 | Causas de pérdida: Básica, Amplia y Especial (Basic, Broad, Special) |
Los negocios pequeños a menudo reciben la cobertura de propiedad dentro de un paquete; la guía qué es una póliza para propietarios de negocios (BOP) explica cómo la incluye una BOP.
Qué se considera bien cubierto
Bajo el CP 00 10, la póliza cubre un tipo de bien solo si aparece un límite para él. Hay tres categorías.
- Edificio (Building). La estructura descrita en las declaraciones, incluidas las ampliaciones terminadas, los accesorios fijos, la maquinaria y el equipo instalados de forma permanente, los accesorios exteriores y sus propios bienes usados para mantener el edificio (extintores, revestimientos de piso, aparatos para cocinar, lavar platos, lavar ropa y refrigerar).
- Sus bienes muebles del negocio (Your Business Personal Property). Mobiliario y accesorios, maquinaria y equipo, "existencias" (stock: mercancía, materias primas, productos en proceso, material de empaque), otros bienes muebles que usted posee y usa en el negocio, y su interés de uso en las mejoras del inquilino (tenant improvements and betterments). También entra aquí el equipo arrendado que usted está obligado por contrato a asegurar.
- Bienes muebles de terceros (Personal Property of Others). Bienes de clientes bajo su cuidado, custodia o control, pagados por cuenta del dueño.
Todo debe estar dentro o sobre el edificio, o a la intemperie o en un vehículo a no más de 100 pies del edificio o del local descrito. Un inquilino normalmente compra la segunda y la tercera categoría, pero no la primera; requisitos de seguro en arrendamientos comerciales trata quién asegura qué bajo un contrato de arrendamiento.
Lo que el formulario deja fuera
La lista de bienes no cubiertos (Property Not Covered) del formulario es más larga de lo que esperan los dueños. Incluye dinero y valores, terrenos, cultivos en pie y céspedes, el costo de excavaciones, nivelación y relleno, cimientos por debajo del piso del sótano más bajo (o por debajo del nivel del suelo si no hay sótano), tuberías, ductos y drenajes subterráneos, puentes, caminos, banquetas y patios, vehículos con placas para circular, automóviles en venta, y datos electrónicos y documentos valiosos, salvo en la medida limitada que permiten las extensiones. Esas exclusiones importan para fijar el seguro al valor: el límite del edificio no debe incluir los cimientos bajo el nivel del suelo, pero sí debe reflejar todo lo demás que cuesta reconstruir.
Causas de pérdida: la segunda mitad de la póliza
El CP 00 10 no dice qué riesgos cubre. Lo dice el formulario de causas de pérdida que se anexa. El formulario Básico (CP 10 10) y el Amplio (CP 10 20) nombran los riesgos cubiertos; el formulario Especial (CP 10 30) cubre la pérdida física directa salvo que esté excluida o limitada. La mayoría de los dueños compra el Especial. Las diferencias se explican en los formularios de causas de pérdida.
"Especial" no significa "todo". En la edición CP 10 30 10 12, las exclusiones incluyen ordenanza o ley, movimiento de tierra, acción gubernamental, riesgo nuclear, falla de servicios públicos fuera del local, guerra y agua: inundación, aguas superficiales, deslaves de lodo, retroceso de drenaje y alcantarillado, y filtración de aguas subterráneas. Los hongos, la pudrición húmeda y seca y las bacterias están excluidos, salvo por una cobertura adicional limitada con tope de $15,000 por año de póliza. Un segundo grupo de exclusiones deja fuera el desgaste, el óxido, el vicio oculto, el asentamiento y el agrietamiento, la avería mecánica, los actos deshonestos de su propia gente, y la filtración o fuga continua durante 14 días o más. Las exclusiones de propiedad comercial las repasa una por una.
Unos cuantos escenarios muestran dónde responde el formulario Especial y dónde necesita otra cosa. Todos son hipotéticos, y las respuestas suponen el texto ISO estándar.
| Pérdida | Respuesta del formulario Especial estándar | Hueco por cerrar |
|---|---|---|
| Un incendio en la cocina daña el edificio y los contenidos | Cubierto; el incendio no está excluido | Ninguno |
| El granizo daña el techo | Generalmente cubierto como vendaval o granizo | Revise si hay un endoso de superficie del techo y cualquier deducible de viento/granizo |
| Se agrieta una tubería de suministro e inunda la bodega | El daño por agua que resulta de la ruptura está cubierto; el costo de reparar la tubería en sí no, aunque sí romper y retirar lo necesario para llegar a ella | Ninguno, normalmente |
| Un río se desborda hacia la planta baja | Excluido (inundación) | Seguro comercial contra inundación |
| Se regresa el agua por una coladera del piso | Excluido (retroceso de drenaje y alcantarillado) | Endoso de retroceso de agua (water backup) |
| Se quema el compresor y se calienta la cámara de refrigeración | Avería mecánica excluida | Seguro de avería de equipo y cobertura de deterioro de mercancía |
| La contadora roba inventario | Actos deshonestos excluidos | Cobertura contra delitos (crime) |
| Un terremoto agrieta la losa | Excluido (movimiento de tierra) | Seguro comercial contra terremoto |
Coberturas incluidas y extensiones, con sus límites
El formulario agrega varias coberturas de forma automática. Las cifras siguientes son los montos estándar de la edición ISO 10 12, y las declaraciones pueden aumentarlos ("salvo que se muestre un límite mayor"); los formularios de algunas aseguradoras fijan otros números.
| Disposición | Límite o regla estándar |
|---|---|
| Remoción de escombros | Hasta el 25% de la pérdida pagada más el deducible, con $25,000 adicionales por ubicación si eso se agota; el gasto debe reportarse por escrito dentro de 180 días |
| Preservación de bienes | Los bienes trasladados para protegerlos de una pérdida cubierta quedan cubiertos por 30 días |
| Cargo por servicio del departamento de bomberos | $1,000 por local, sin deducible |
| Limpieza y remoción de contaminantes | $10,000 por local por periodo de póliza de 12 meses |
| Aumento del costo de construcción | Lo menor entre $10,000 o el 5% del límite del edificio; aplica solo donde aplica el costo de reposición |
| Datos electrónicos | $2,500 por año de póliza |
| Bienes recién adquiridos o construidos | $250,000 por edificio y $100,000 de bienes muebles del negocio por edificio, hasta por 30 días o hasta que usted reporte los valores |
| Efectos personales y bienes de terceros | $2,500 por local |
| Documentos y registros valiosos | $2,500 por local para recrear la información perdida |
| Bienes fuera del local | $10,000 |
| Bienes a la intemperie (cercas, antenas, árboles, arbustos, plantas) | $1,000 por ocurrencia, $250 por árbol, arbusto o planta, solo por causas nombradas |
| Remolques separados que no son suyos | $5,000 |
| Bienes muebles del negocio en unidades de almacenamiento portátiles | $10,000, hasta por 90 días |
| Letreros exteriores | $2,500 por letrero |
Dos puntos hacen tropezar a los dueños. Las extensiones de cobertura (bienes recién adquiridos, bienes fuera del local, bienes a la intemperie y las demás) aplican solo si las declaraciones muestran un porcentaje de coaseguro del 80% o más o un símbolo de reporte de valores, así que desaparecen sin aviso en pólizas emitidas con porcentajes menores. Y la cifra de $10,000 o el 5% para el aumento del costo de construcción es mínima comparada con lo que cuesta adecuar al código un edificio comercial dañado; el endoso aparte de ordenanza o ley (ordinance or law) existe por esa razón.
Cómo se valúa y se paga una pérdida
El formulario valúa los bienes a valor real en efectivo (actual cash value), es decir, el costo de reposición menos la depreciación, salvo que se elija el costo de reposición (replacement cost) como cobertura opcional. El costo de reposición se paga solo cuando el trabajo se ha hecho de verdad. Costo de reposición vs. valor real en efectivo explica la diferencia y el plazo de 180 días para reclamar la cantidad retenida.
Si la póliza lleva un porcentaje de coaseguro (coinsurance), la aseguradora compara su límite con el valor al momento de la pérdida y reduce el pago en proporción cuando usted se quedó corto; vea la cláusula de coaseguro. El deducible se resta después de ese ajuste. Un acreedor hipotecario nombrado en las declaraciones cobra según su interés, y puede cobrar incluso cuando usted no.
Conviene conocer la condición de desocupación (vacancy). Un edificio desocupado por más de 60 días consecutivos pierde la cobertura de vandalismo, fuga de rociadores (salvo que el sistema estuviera protegido contra congelamiento), rotura de vidrios, daño por agua, robo e intento de robo, y las demás pérdidas cubiertas se reducen en un 15%. Para un dueño, un edificio se considera desocupado salvo que al menos el 31% de sus pies cuadrados esté arrendado y en uso, o lo use usted, para operaciones habituales. Vea seguro para edificios desocupados.
Qué determina el precio
La tarificación parte del valor asegurado y luego se ajusta por tipo de construcción, ocupación, clase de protección (respuesta del departamento de bomberos y suministro de agua) y exposiciones como los edificios cercanos y el clima local. Los suscriptores preguntan por la edad y el tipo del techo, las actualizaciones de instalación eléctrica, plomería y calefacción, los rociadores y las alarmas, y lo que hace el negocio dentro del edificio, porque una panadería y una oficina comparten pared, pero no perfil de incendio. Las ubicaciones propensas a catástrofes suelen llevar sus propios deducibles de viento, granizo o tormenta con nombre, comúnmente fijados como porcentaje del valor asegurado en lugar de un monto fijo en dólares. Los deducibles más altos y los valores exactos son las palancas que usted controla. Declarar valores menores baja la prima y prepara una penalización por coaseguro, que es el peor intercambio de toda la póliza.
Lista de verificación: qué confirmar en su página de declaraciones
- Cada ubicación, el límite de edificio y de contenidos, y si los límites son por artículo o globales.
- El formulario de causas de pérdida: Básico, Amplio o Especial.
- La base de valuación: costo de reposición o valor real en efectivo, incluido el techo.
- El porcentaje de coaseguro, o si está vigente el valor convenido (agreed value) y hasta cuándo.
- Cada deducible: todos los demás riesgos, viento/granizo, tormenta con nombre y cualquier deducible por daño de agua.
- Los límites de ingresos del negocio y gastos extraordinarios, el periodo de espera y el periodo de indemnización.
- Los endosos de ordenanza o ley, avería de equipo, deterioro de mercancía, retroceso de agua, inundación o terremoto si los necesita.
- Los acreedores hipotecarios y beneficiarios de pérdida, y que sus nombres estén correctos.
La herramienta lista de verificación de coberturas le ayuda a detectar huecos entre líneas. Un corredor puede hacer el mismo ejercicio contra una relación de valores (statement of values).
Puntos clave
- El seguro de propiedad comercial cubre la pérdida física directa a edificios y contenidos por causas cubiertas; el formulario de causas de pérdida, no el de cobertura, decide qué riesgos aplican.
- El formulario Especial es a riesgos abiertos, pero excluye inundación, terremoto, retroceso de drenaje, falla de servicios públicos, avería mecánica, deshonestidad de empleados y desgaste, y cada uno necesita su propia cobertura.
- Las extensiones incluidas tienen límites estándar pequeños (por ejemplo, $2,500 para documentos valiosos y $10,000 para limpieza de contaminantes), así que revise cuáles aumentan sus declaraciones.
- La valuación y el coaseguro determinan cuánto de una pérdida usted cobra; un límite bajo o un techo a valor real en efectivo puede costarle más que el deducible.
- Los ingresos perdidos después de un incendio no están en los límites de edificio y contenidos; necesitan un seguro de interrupción de negocios.