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Fianzas de licitación, cumplimiento y pago: cómo funcionan en construcción
Fianzas de licitación, cumplimiento y pago para obras: qué cubre cada una, reglas federales y estatales, y cómo reclaman subcontratistas y proveedores.
Las fianzas de contrato (contract surety) son tres fianzas que acompañan una obra desde la licitación hasta el pago final. Una fianza de licitación (bid bond) promete que el postor más bajo firmará el contrato y entregará las otras dos fianzas. Una fianza de cumplimiento (performance bond) le promete al dueño que la obra se terminará si el contratista incumple. Una fianza de pago (payment bond) promete que se les pagará a los subcontratistas y proveedores. En obras públicas suelen ser obligatorias, y en obras privadas son una condición del prestamista o del dueño.
Por qué las exigen los dueños públicos
Un dueño público no puede quedarse con una escuela a medio construir, y los subcontratistas no pueden presentar un gravamen de constructor (mechanic's lien) sobre un bien público como lo harían sobre un edificio privado. La ley sustituye el gravamen por la fianza de pago, y sustituye el riesgo del dueño de que el contratista falle por la fianza de cumplimiento. Para obras federales, la fuente es la Miller Act, 40 U.S.C. 3131. Cada estado tiene su propia "Little Miller Act" para obras estatales y locales. Las fianzas explicadas trata los umbrales y las partes; esta guía trata las tres fianzas en sí.
La fianza de licitación
La fianza de licitación acompaña a la oferta. Si al postor se le adjudica la obra y luego se niega a firmar, o no puede entregar las fianzas de cumplimiento y de pago, la afianzadora le paga al dueño. Bajo el formulario federal estándar (SF 24), el fiado y la afianzadora deben pagar lo que le cueste al gobierno contratar la obra por encima del monto de la oferta, hasta el monto de la fianza (penal sum). Los formularios estatales, locales y privados varían en la forma de medir la pérdida, y una fianza que se aparta del formulario que exigió el dueño puede hacer que rechacen la oferta.
Las convocatorias federales que exigen garantía de oferta piden al menos el 20% del precio ofertado, con un tope de $3 millones (FAR 28.101-2, según la revisión vigente desde el 13 de marzo de 2026). Los dueños estatales y locales suelen fijar su propio porcentaje. Las fianzas de licitación a menudo se emiten a costo bajo o nulo, porque la afianzadora lo está evaluando a usted en lugar de cobrar una prima por el riesgo, pero son un compromiso: al emitir una, la afianzadora indica que emitirá las fianzas definitivas si usted gana. Si después se niega, la fianza de licitación le sirve de poco. Pida una declaración de intención por escrito o un "consentimiento de la afianzadora" (consent of surety) para las fianzas completas antes de licitar una obra cerca del tope de su capacidad.
La fianza de cumplimiento
La fianza de cumplimiento protege al dueño si el contratista incumple. Según FAR 28.102-2, el monto de la fianza en obras federales es generalmente el 100% del precio original del contrato, con aumentos cuando el precio crece. Los formularios privados, como el documento AIA A312 que combina una fianza de cumplimiento y una de pago, suelen seguir la misma convención. Ante un incumplimiento, las opciones de la afianzadora incluyen:
- financiar al contratista para que termine,
- terminar la obra ella misma o proponer un contratista sustituto,
- pagarle al dueño el costo de terminar, hasta el monto de la fianza, o
- negar el reclamo si el dueño no estaba en incumplimiento o no siguió los pasos de aviso de la fianza.
Las obligaciones de la afianzadora están ligadas al contrato de obra. Si el dueño cambia el alcance sin avisar a la afianzadora, retiene pagos que debía o declara el incumplimiento de forma prematura, la afianzadora puede tener defensas. Tanto dueños como contratistas salen mejor parados cuando leen las cláusulas de aviso y conferencia de la fianza al firmar, no en plena crisis.
La fianza de pago
La fianza de pago protege a quienes aportan mano de obra y materiales: subcontratistas, proveedores y, según el formulario, empresas de renta de equipo. En una obra federal, un reclamante de primer nivel (con contrato directo con el contratista principal) puede demandar contra la fianza si no le han pagado 90 días después de su última mano de obra o material, y debe presentar la demanda dentro de un año a partir de ese último día. Un reclamante de segundo nivel (con contrato con un subcontratista, no con el principal) debe dar aviso por escrito al contratista principal dentro de los 90 días siguientes a su última mano de obra o material, entregado por un medio que compruebe la entrega, conforme a 40 U.S.C. 3133. La renuncia al derecho a demandar es nula salvo que sea por escrito, esté firmada y se otorgue después de que el reclamante aportó la mano de obra o el material.
Los plazos estatales difieren de los federales, y muchos son más cortos o exigen un aviso al principio de la obra. Si usted es subcontratista, anote en su calendario la fecha de aviso de cada obra pública el mismo día que empieza, y guarde los comprobantes de entrega.
Resumen de las reglas federales
| Miller Act federal | |
|---|---|
| Fianzas exigidas | Fianzas de cumplimiento y de pago en contratos de construcción de más de $150,000 (FAR 28.102-1) |
| Contratos de $35,000 a $150,000 | El oficial de contratación elige una protección de pago alternativa |
| Formularios estándar | SF 24 licitación, SF 25 cumplimiento, SF 25A pago (FAR 53.228) |
| Reclamo contra la fianza de pago, primer nivel | Demanda después de 90 días sin pago; presentarla dentro de un año |
| Reclamo contra la fianza de pago, segundo nivel | Aviso por escrito al principal dentro de 90 días; demanda dentro de un año |
Cómo decide la afianzadora si lo afianza
Los suscriptores miran carácter, capacidad y capital. Para una fianza de contrato piden:
- Estados financieros preparados por un CPA (compilados, revisados o auditados, con un nivel más alto a medida que crece el programa).
- Una relación de obras en proceso (work-in-progress schedule) que muestre los contratos en cartera, los costos a la fecha, la facturación y la utilidad esperada.
- Referencias bancarias y una línea de crédito.
- Currículos de los dueños y del personal clave, y un historial de obras similares.
- Estados financieros personales y un convenio general de indemnización firmado.
El resultado es la capacidad de afianzamiento (bonding capacity), normalmente expresada como un límite por obra y un agregado para todas las obras (capacidad de afianzamiento). Digamos que un contratista tiene una capacidad de $3 millones por obra y $8 millones en agregado. Una oferta de $4 millones está fuera de su alcance, y también una de $2.5 millones cuando ya tiene $6 millones de obra afianzada.
Ejemplo hipotético. Un contratista de obra civil licita un proyecto de condado de $1.8 millones. La fianza de licitación se emite al 10% de la oferta, o $180,000, y la afianzadora entrega una carta de consentimiento para las fianzas definitivas. El contratista gana y entrega una fianza de cumplimiento de $1.8 millones y una fianza de pago de $1.8 millones, cada una al 100% del contrato. Su capacidad restante baja en $1.8 millones de agregado hasta que la afianzadora libere la obra. El contratista debe agregar la nueva obra a su relación de obras en proceso de inmediato. Una obra lenta o mal reportada es la forma en que los contratistas pierden capacidad en la renovación.
Si no consigue la fianza
Los contratistas pequeños y nuevos a menudo no tienen la solidez financiera que buscan las afianzadoras estándar. El Programa de Garantía de Fianzas (Surety Bond Guarantee Program) de la Administración de Pequeños Negocios de EE. UU. (SBA) garantiza fianzas de licitación, de pago, de cumplimiento y accesorias para pequeños negocios elegibles en contratos de hasta $9 millones, o de hasta $14 millones en contratos federales con una certificación del oficial de contratación federal. La SBA no emite la fianza; garantiza a la afianzadora contra pérdidas, lo que permite que las afianzadoras participantes emitan fianzas que de otro modo rechazarían. La SBA indica un cargo del 0.6% del precio del contrato por las garantías de fianzas de cumplimiento y de pago, y ninguno por las fianzas de licitación. Otros caminos son mejorar los estados financieros, construir una línea de crédito bancaria y trabajar con un agente de fianzas especializado. Las alternativas a la fianza en obras pequeñas, como una carta de crédito o un depósito en efectivo, inmovilizan el dinero propio del contratista. Los subcontratistas también se topan con requisitos de fianza de los contratistas generales, y algunos contratistas generales usan un seguro contra incumplimiento de subcontratistas (subcontractor default insurance) en lugar de fianzas de los subcontratistas (requisitos de seguro para subcontratistas).
Costos y capacidad
Las primas de fianzas de contrato se cotizan como un porcentaje del precio del contrato y dependen de la solidez financiera del contratista y del tipo de obra. Vea el costo de una fianza para saber cómo se fija la tasa y qué la mueve, y la calculadora de costo de fianzas para un estimado. Los dueños públicos a veces exigen además tanto fianzas como seguros; la relación con el riesgo del constructor y la cobertura de responsabilidad civil se trata en seguro de riesgo del constructor y requisitos de seguro para contratistas de gobierno.
Puntos clave
- La fianza de licitación asegura el compromiso de firmar; la de cumplimiento asegura la terminación; la de pago asegura el pago a subcontratistas y proveedores.
- Los contratos federales de construcción de más de $150,000 exigen fianzas de cumplimiento y de pago, generalmente al 100% del precio del contrato; las garantías de oferta federales son de al menos el 20% de la oferta, con tope de $3 millones.
- Los reclamos contra la fianza de pago tienen plazos estrictos: 90 días para avisar o demandar, y un año para presentar la demanda bajo la Miller Act. Los plazos estatales son distintos.
- La capacidad se construye con estados financieros, reportes de obras en proceso y la indemnización de los dueños; pida un consentimiento de la afianzadora antes de licitar en grande.
- El Programa de Garantía de Fianzas de la SBA es el camino para los contratistas pequeños que no califican en el mercado estándar.